Charges de PPE à Genève : qui paie quoi entre copropriétaires et locataires

Vérifié le 15 octobre 2026.

Les charges de PPE à Genève sont la première source de friction dans une copropriété : qui paie l'ascenseur, le chauffage, la conciergerie, les travaux de façade ? Entre copropriétaires, puis entre un copropriétaire et son locataire, la réponse dépend de trois textes qu'il faut lire ensemble : le Code civil pour la propriété par étages, le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE, et le bail, régi par le Code des obligations. Cet article donne la règle de base, les exceptions fréquentes et la manière de bâtir un décompte de charges qui ne revient pas en discussion à l'assemblée suivante.

Charges de PPE à Genève : la règle de répartition entre copropriétaires

En propriété par étages, les frais et charges communs se répartissent en proportion des quotes-parts de chaque lot (art. 712h al. 1 CC). La quote-part, exprimée en millièmes, figure dans l'acte constitutif inscrit au Registre foncier. Un appartement de 85 millièmes supporte donc 8,5 % des frais communs, quel que soit le nombre d'occupants ou l'usage réel.

Les frais communs comprennent notamment l'entretien et la réparation des parties communes, l'administration, les assurances de l'immeuble, les impôts et taxes qui frappent l'immeuble dans son ensemble, et les contributions au fonds de rénovation.

Les exceptions : quand un copropriétaire ne paie pas sa quote-part

La loi prévoit elle-même un correctif : si une installation commune ne sert pas, ou presque pas, à certains lots, il en est tenu compte dans la répartition (art. 712h al. 3 CC). Le cas classique est l'ascenseur pour un rez-de-chaussée, ou le garage collectif pour un lot sans place de parc. Le règlement de la PPE peut aussi fixer d'autres clés : par compteur pour le chauffage et l'eau chaude, par nombre de places pour le parking, par surface pour certains postes.

Deux conditions pour que ces clés tiennent : elles doivent être écrites dans le règlement (ou adoptées en assemblée à la majorité prévue par celui-ci), et appliquées de manière constante d'un exercice à l'autre. Une clé changée au gré des décomptes est la première chose qu'un copropriétaire conteste.

Décompte de charges et locataire : ce que le bail peut répercuter

Un copropriétaire qui loue son lot ne peut pas transférer l'ensemble de ses charges de PPE à son locataire. Le locataire ne doit les frais accessoires que s'ils sont convenus spécialement dans le bail (art. 257a al. 2 CO), et seulement pour les prestations liées à l'usage de la chose : chauffage, eau chaude, conciergerie, électricité des communs, entretien courant des installations, taxes d'épuration et d'enlèvement des ordures.

Restent à la charge du propriétaire, même avec un bail bien rédigé : les travaux d'entretien lourd et de rénovation, les contributions au fonds de rénovation, les honoraires d'administration de la PPE, les assurances de l'immeuble, les intérêts hypothécaires et l'impôt immobilier. Un décompte qui mélange les deux niveaux est contestable devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Fonds de rénovation : une charge, pas une épargne

Les versements au fonds de rénovation sont des charges communes réparties selon les quotes-parts. Ils appartiennent à la communauté des copropriétaires, pas aux personnes qui les ont versés : un copropriétaire qui vend ne récupère pas sa part, et l'acheteur reprend un immeuble doté (ou non) d'une réserve. C'est pourquoi le niveau du fonds doit figurer dans toute estimation d'un lot. À Genève, un fonds alimenté à hauteur de 0,3 % à 0,5 % de la valeur d'assurance par an est une pratique courante pour un immeuble d'âge moyen ; en dessous, les gros travaux finissent en appels de fonds extraordinaires.

Comment construire un décompte de charges de PPE qui tient

Un décompte défendable suit toujours la même structure :

1. Les comptes de l'exercice de la PPE, approuvés par l'assemblée, poste par poste.
2. Une clé par poste : millièmes par défaut, compteurs ou autre clé si le règlement le prévoit, avec la référence au règlement.
3. La part de chaque lot, avec les acomptes versés et le solde à payer ou à rembourser.
4. Pour les lots loués, un second décompte, limité aux frais accessoires convenus dans le bail, avec une clé d'occupation prorata temporis en cas de changement de locataire.
5. Les pièces disponibles : factures, relevés de compteurs, procès-verbal d'approbation des comptes. Le locataire a le droit de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO).

Le délai compte aussi : un décompte envoyé dix-huit mois après la fin de l'exercice reste dû, mais il arrive après le départ des locataires, les changements de propriétaires et les oublis de relevés. Un exercice bouclé dans les quatre à six mois évite la plupart des litiges.

Questions fréquentes sur les charges de PPE à Genève

Un copropriétaire peut-il refuser de payer les charges d'un ascenseur qu'il n'utilise pas ?
Pas de son propre chef. Il peut demander une adaptation de la clé de répartition en assemblée, sur la base de l'art. 712h al. 3 CC ; tant que le règlement n'est pas modifié, la clé en vigueur s'applique.

Le locataire doit-il participer au fonds de rénovation ?
Non. Le fonds sert à des travaux à plus-value ou d'entretien lourd, qui restent à la charge du propriétaire.

Que faire si un copropriétaire ne paie pas ?
La communauté peut requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur le lot pour les contributions des trois dernières années (art. 712i CC) et peut poursuivre. L'administrateur agit sur mandat de l'assemblée.

Les charges de PPE sont-elles déductibles fiscalement ?
Jusqu'à la période fiscale 2028, les frais d'entretien sont déductibles du revenu, pour un propriétaire occupant comme pour un bailleur ; les travaux à plus-value ne le sont pas. Les versements au fonds de rénovation sont déductibles à Genève s'ils ne couvrent que l'entretien des installations communes et s'ils sont obligatoires et irrévocables, l'assemblée décidant seule de leur emploi. Dès 2029, avec la suppression de la valeur locative, la déduction des frais d'entretien disparaît pour le propriétaire qui occupe son logement ; elle subsiste pour un lot loué.

Quelle majorité pour changer une clé de répartition ?
La modification du règlement se décide à la majorité des copropriétaires représentant en outre la majorité des quotes-parts (art. 712g al. 3 CC) ; pour un droit d'usage particulier, l'accord des copropriétaires concernés est en plus nécessaire.

Pour aller plus loin : la page sur l'administration de PPE et celle sur le décompte de charges décrivent ce que nous prenons en charge. Le texte des articles 712a à 712t CC est consultable sur Fedlex.